Даже первоначально заявленная цена продажи лота в 2,779 млрд была практически в рынке. Рассматриваемые административные здания, относятся к коммерческой недвижимости класса С. Сегодня рыночная стоимость офисов данного класса в районе Тверской улицы, по нашим оценкам, находится в диапазоне 100-120 тыс. рублей за кв. м. с НДС, не учитывая торг, который может составлять 10-20%.
Покупатель приобрел здания по рыночной цене, даже несмотря на то, что она оказалась выше изначально заявленной стоимости всего на 1%, с учетом довольно большого объема зданий это существенная сумма - 21 млн рублей.
На мой взгляд, текущая стоимость продажи может быть связана и с какими-то «подводными» камнями, о которых неизвестно рынку. В частности, о проблемах с техническим состоянием зданий, все-таки это достаточно возрастные постройки, которые не подвергались реконструкции, и, возможно, требуют существенных вложений. Либо об ограничениях в использовании объектов. Кроме того, площадь и стоимость лота довольно существенные. Подобная покупка могла бы быть интересна крупному инвестору, либо корпорации, которая хочет сосредоточить все свои подразделения в одном месте. Но большинство из тех, кто хотел консолидироваться в рамках одного объекта приобрели офисы еще пару лет назад, когда стоимость коммерческой недвижимости, впрочем, как и арендные ставки, были существенно ниже текущих. Поэтому при отсутствии серьезной конкуренции и существенно повышать заявленную стоимость лота не имело смысла.
Если данный лот приобретен для коммерческого использования, а не конкретно для размещения какой-то организации или государственной структуры, то целесообразнее сдавать его в аренду как офисы класса С. Логичнее всего предлагать помещения крупными блоками, целыми этажами или целыми зданиями компаниям из сегмента среднего и крупного бизнеса. Стоимость аренды офисных помещений в данных объектах, в зависимости от площади лота, может составлять от 20 до 28 тыс. рублей за кв. м, включая НДС и эксплуатационные расходы. Рассматриваемые здания имеют топовое расположение: шаговую доступность от метро, удобный выезд на Садовое кольцо и Тверскую улицу, а также близость (чуть более 2 км) к Кремлю. В частности, в нашем управлении есть похожее по своим характеристикам здание на Тверской д.6. В данном объекте у нас нулевая вакансия, более того, даже сформирован лист ожидания. Поэтому найти арендаторов при рыночных ставках новому собственнику зданий на 1-й Тверской-Ямской и 1-й Брестской улице удастся достаточно легко.
На мой взгляд, эффективнее всего сдавать в аренду помещения в данных зданиях как офисы, в том же состоянии, что они находятся и сейчас. Это не требует от собственника дополнительных существенных вложений и обеспечивает достаточно быструю окупаемость. При средней арендной ставке 25 тыс. рублей за кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов, и полной заполняемости, данный объект (при расчете что арендопригодная площадь составляет 20 650 кв. м) будет приносить собственнику около 516 млн в год. Таким образом, инвестиции в покупку могут окупиться уже в течении 7-8 лет.
Также часть зданий можно было бы перестроить под гостиницу класса 5*. При этом, собственнику понадобятся существенные вложения в реконструкцию, кроме того, для управления гостиницей необходимо привлекать профессионального международного оператора. Окупаемость проекта в этом случае будет больше и составить в среднем от 10 лет. Однако в данной локации уже есть действующая гостиница «Пекин» и другие, в том числе качественные бутик-отели, которые будут составлять серьезную конкуренцию.
Еще один выгодный вариант использования – редевелопмент под премиальный апарт-комплекс с торговой галереей на первых этажах. Реконструкция также потребует значительных инвестиций, но вернуть вложенные средства собственник сможет уже через 3-5 лет после реализации апартаментов. Однако в данном случае неизвестно, возможно ли изменить назначение объекта и перестроить его под апарт-комплекс.
