Куда переезжает бизнес?

География жилых комплексов, предлагающих офисные пространства, становится все шире. Хотя пока такие проекты можно пересчитать по пальцам, они уже существуют и демонстрируют свою привлекательность. Застройщики, создавая многофункциональные комплексы, получают ощутимые выгоды: от повышения спроса на жилье до поддержки со стороны городских властей.

Меняют прописку

До недавнего времени полноформатные бизнес-центры в составе жилых или многофункциональных комплексов создавались в основном в кластере «Москва-Сити». Сегодня наличие развитой инфраструктуры, включая офисные пространства, становится ключевым фактором конкурентоспособности для жилых комплексов. Ограничиваться коворкингами для жильцов уже недостаточно. Девелоперы, стремящиеся к лидерству, реализуют более амбициозные проекты, интегрируя полноценные бизнес-центры в жилую среду. Примерная статистика такова: большее количество жилых комплексов (6) с бизнес-пространствами расположено в Западном административном округе, по 4 – в Центральном и Южном и от 1 до 2 – в Восточном, Северо-Восточном, Юго-Западном, Северном и Северо-Западном округах. Такая широкая география вполне закономерна.

Данный подход особенно актуален в рамках комплексного развития территорий (КРТ), где наряду с жильем создается необходимая транспортная, социальная и коммерческая инфраструктура, включая офисные пространства. Интеграция офисов в жилые комплексы позволяет снизить маятниковую миграцию, отвечая приоритетным задачам города по созданию сбалансированной и функциональной застройки районов. Кроме того, наличие коммерческой недвижимости в шаговой доступности повышает привлекательность жилья для покупателей, формируя комфортную среду обитания. Девелоперы, реализующие многофункциональные проекты, получают дополнительные конкурентные преимущества, в частности, поддержку со стороны городских властей. Программы комплексного развития территорий (КРТ) и мест приложения труда (МПТ) стимулируют строительство новых жилых и коммерческих объектов, предоставляя застройщикам различные меры поддержки, включая льготы при изменении вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Интеграция офисов в жилые комплексы – это win-win история. Для жильцов это означает повышение качества жизни, доступ к развитой инфраструктуре и формирование престижного социального окружения. Для девелоперов – повышение привлекательности проекта, увеличение стоимости квадратного метра и возможность привлечения крупных арендаторов.

В премиальном сегменте интеграция с жилыми проектами особенно важна, так как позволяет привлекать крупных операторов коммерческой недвижимости, заинтересованных в стабильном потоке клиентов. Их участие на ранних этапах реализации проекта гарантирует высокое качество инфраструктуры и сервисов, что, в свою очередь, повышает ценность всего комплекса. В конечном итоге мы видим формирование новой модели городской среды, где жилая и деловая составляющие гармонично взаимодействуют, создавая комфортное и сбалансированное пространство для жизни и работы.

Продажа vs аренда

Есть два основных пути реализации офисных площадей: продажа инвесторам или привлечение якорных арендаторов. Выбор зависит от задачи, которую мы решаем. Если объем офисных помещений значительный, то целесообразно привлекать якорного арендатора — крупную частную компанию или госкорпорацию. Наличие якорного арендатора делает проект более привлекательным для инвесторов, которые охотнее вкладывают средства в покупку таких офисов уже после получения разрешения на строительство (РНС). Если рассматривать крупные проекты офисных комплексов, то реализация офисной части, как правило, осуществляется с привлечением банковского финансирования. После получения РНС девелопер начинает выборку кредитных траншей для запуска строительно-монтажных работ, по которым ставка КС +4%.

На текущем рынке ключевая ставка Банка России плюс дополнительные 4% составляют 25% годовых. Чтобы снизить эту ставку до 4% (так называемой «специальной ставки»), девелоперу необходимо обеспечить поступление средств от продаж на эскроу-счета. Специальная ставка начинает действовать, когда накопления на эскроу счете покрывают банковское обязательство. Это делает продажу офисных помещений обязательной в условиях текущего рынка, что практически исключает возможность реализации офисов по арендной схеме для девелопера. Арендная модель становится возможной только для инвесторов, которые приобретают офисы у девелопера, а затем выстраивают собственный арендный бизнес после ввода объекта в эксплуатацию.

После получения РНС начинается период значительных трат для девелопера. Соотношение затрат до РНС и после него — 15%-20% к 85-80%. Это означает, что основная часть капитальных затрат приходится на пост-РНС стадию. Если продажа офисных площадей организована эффективно, поступления от покупателей начинают накапливаться на эскроу-счете, одновременно включая специальную ставку. Однако на текущем рынке девелопер должен учитывать, что на сумму банковского кредита, которая не покрыта средствами, аккумулируемыми на эскроу-счете, начисляется повышенный процент: ключевая ставка +4%. Для уже покрытой суммы ставка снижается до 4%, что существенно экономит затраты на обслуживание кредита.

Поэтому задача девелопера заключается в активизации продаж на этапе строительства для минимизации кредитной нагрузки. Также существует возможность привлечения средств от инвесторов через предварительный договор купли-продажи. В этом случае поступления не зачисляются на эскроу-счет (что обходит требования по его использованию), и девелопер может сразу направить эти средства на строительство, избегая даже 4% ставки банка.

Для реализации офисов через аренду девелоперу необходимо обладать не только собственными средствами на приобретение земли, но и полностью покрывать расходы на строительство без привлечения заемного капитала. Это позволяет построить офисы и сдавать их в аренду, выстраивая долгосрочную модель доходности. Основной целью девелопера в таком сценарии может быть либо максимизация арендного дохода, либо формирование базы арендного бизнеса для дальнейшей продажи доходного актива стратегическому инвестору.

В заключение, выбор стратегии реализации офисных площадей – это сложная задача, требующая учета множества факторов, включая текущую экономическую ситуацию, доступность финансирования и инвестиционную привлекательность проекта. В условиях высоких процентных ставок продажа офисов становится доминирующей моделью, но девелоперам необходимо искать инновационные способы привлечения средств и оптимизации кредитной нагрузки, чтобы обеспечить успешную реализацию проекта.