За 25 лет работы в сфере строительства я участвовал в сотнях переговоров, дошедших до заключения договора генподряда, и могу с уверенностью сказать, что составление этого документа до сих пор вызывает вопросы даже у мастодонтов корпоративного рынка. Как избежать рисков? Как наименьшей кровью согласовать документ, если у всех участников проекта – даже по одну сторону баррикад – интересы часто противоречат друг другу.
Договор строительного подряда — это соглашение, обязующее подрядчика за предусмотренную цену в оговоренный договором промежуток времени выполнить строительные работы по заданию заказчика. В целом, реализацию каждого строительного проекта можно разделить на 4 большие стадии – 1) проектирование; 2) строительство и инженерное оснащение; 3) пусконаладка; 4) исполнение гарантийных обязательств. Давайте рассмотрим, что и в каких разделах договора подряда следует учесть, чтобы максимально снизить риски проекта – как для заказчика, так и для исполнителя.
Для начала важное отступление. Если попросить согласовать договор рабочей группой с обеих сторон, то договор не будет подписан никогда. Уж очень разные задачи стоят перед разными участниками процесса. Так, задача юристов - максимально обезопасить «свою» сторону договора, при этом они не оценивают адекватность стоимости контракта или сроков, в рамках которых проект должен быть реализован. Задача технических специалистов - оговорить все технические аспекты, не вдаваясь в подробности финансового вопроса. Отдел закупок смотрит на цену и ищет пути ее оптимизации – причем, часто не осознавая, что поиск экономии в 100 тыс. руб – по затраченному времени и ресурсам – может в разы превышать эту оптимизированную цену. Руководитель проекта, в свою очередь, оценивает ситуацию комплексно, так как офис, как и ложка, хорош к «обеду» - нужен в строго оговоренный период, согласованный и с отделом аренды, и с финансовым департаментом. Как же быть, чтобы в процессе согласования договора не превратиться в Крыловский «Квартет»?
Начните с главного
В первую очередь в тексте договора генерального подряда должна прослеживаться общая логика и общая цель – реализация проекта, с требуемым качеством, в оговоренный срок, за фиксированный бюджет. Только во вторую очередь идет защита интересов сторон - как двух отдельных участников договора. Лица, принимающие ращения, должны участвовать именно в «стадии» согласования логики договора и основных коммерческих условий. И только после того, как стороны пришли к общему знаменателю по этим вопросам, можно обсуждать детали и аспекты каждой отдельной статьи договора. Начинать же с постатейного обсуждения договора – залог неэффективности процесса согласования, затягивание сроков реализации проекта.
Статьи договора: инструкция по применению
Любой договор генподряда начинается со статьи «Термины и определения». Многие думают, что это скорее техническая, чем концептуальная часть документа, я же считаю, что это одна из самых важных статей договора, так как именно в ней есть возможность прописать «однозначность» терминов – без последующего двойного толкования значений. Кто несет ответственность за разработку и предоставление того или иного документа, будь то рабочий проект, технические условия, разрешение на строительство или согласование проекта? О каком конкретно проекте идет речь? Все определения должны быть однозначно понятны не только участникам переговоров, но и любым новым сотрудникам с каждой стороны.
Вторая принципиально важная статья – «Предмет договора». В этом разделе прописывается объем работ генерального подрядчика, а также указывается, чем именно определяется этот объем работ - тендерным пакетом, рабочей документацией, сметой или техническим заданием; на основании какой именно документации сформировалась стоимость работ генерального подрядчика и сроки реализации проекта. Здесь стоит обязательно указать приоритет документов, формирующих смету - стоимость договора подряда.
Еще одна ключевая статья договора – «Цена и общая стоимость». Помимо собственно цены договора здесь непременно стоит прописать и перечень необходимых расходов и издержек генподрядчика, сопутствующих работ, отраженных в смете. Обратите внимание на правила пользования зданием, если такой документ является частью договора аренды. Затраты на соблюдение этих правил также должны включаться в раздел «Цена и общая стоимость». Очень важно конкретно оговорить объем работ или услуг, включенных в стоимость работ, избегая формулировок «включая, но не ограничиваясь», «и иные расходы», «… и прочие согласования». Все услуги имеют свою стоимость и иногда довольно драматично влияют на финальную цену и общий срок реализации проекта.
Статья «Условия и порядок платежей» неразрывно связана с предыдущей статьей договора. В этой статье я рекомендую детально прописывать не только процедуру и последовательность формирования документов для оплаты (акты кс-2, справки кс-3, накопительные ведомости, счета-фактуры и т.д.), но и продолжительность каждого этапа и описывать действия сторон, если тот или иной срок не выдержан. Начинается ли согласование заново или переданные акты считаются автоматически согласованными через определенный период времени при условии отсутствия замечаний?
В следующей статье - «Срок выполнения работ» - необходимо указать не только максимальную продолжительность работ, но и сослаться на приложение к договору – график производства работ, в котором в свою очередь отражена не только продолжительность каждого вида работ, но и последовательность и взаимосвязь обязательств каждой из сторон договора. В особых случаях я рекомендую оговаривать отлагательные условия начала действия договора и обязательств сторон. Наиболее яркий пример – срок действия договора не может начаться, если генподрядчик не может принять площадку по акту, по независящим от него причинам, или заказчик не передал рабочий проект с отметкой «в производство работ».
В статьях «Права и обязанности сторон», «Порядок сдачи-приемки работ», «Гарантийные обязательства», «Интеллектуальная собственность» я хочу обратить внимание на общее правило – больше конкретики и четкое описание последовательности действий (как в старой рекламе Билайн – «сколько вешать в граммах»). В случае подготовки проектной документации генподрядчиком, стоимость прав на проект стоит указать отдельным пунктом сметы. В статье «Сдача-приемка работ» или «Пусконаладка инженерного оборудования» следует отдельно прописать процедуру и продолжительность обучения пользованию инженерными системами персонала после проведения индивидуальных и общих испытаний работоспособности инженерных систем проекта.
В разделе «Штрафные санкции и форс-мажор» помимо конкретного размера пени в день и ограничения штрафных санкций хотелось бы отметить необходимость включения в раздел «Форс-мажора» особое упоминание карантинных и иных ограничительных мер в связи с КОВИД-19 и «нерабочими днями», которые не относятся к форс-мажору.
Оригинально!
В последнее время все чаще и чаще встречаются «оригинальные» условия договора подряда, на которые необходимо обратить пристальное внимание сторон, а именно:
- Обязанность подрядчика выполнить дополнительные требования или работы по поручению заказчика без изменения цены договора, если такие требования оцениваются менее чем в 10% от цены договора (представляете себе договор ценой в 2-3 млрд рублей с такого рода обязательством подрядчика);
- Выполнить работы по укрупненной смете, параллельно выполнить проект и защитить расценки в сметной комиссии заказчика (госструктуры);
- Отсутствие лимита штрафных санкций;
- Отсутствие авансового платежа или графика оплат по проекту (как следствие закредитованность подрядчика и представление его услуг как финансового института, что не является функцией строительной компании);
- Обязательство подрядчика «угадать мелодию» по архитектурной планировке и 3Д визуализации без Технического задания и проекта с заключением договора с фиксированной ценой. Даже самый профессиональный подрядчик не умеет читать мысли!
Валютные риски как особая статья договора подряда
Поскольку закупка многих отделочных материалов и инженерного оборудования ведется в валюте, валютные колебания стоит прописывать в договоре отдельно, так как они могут сильно влиять на итоговую цену проекта. И либо генеральный подрядчик сразу «закладывается» по валютным позициям еще на этапе тендера, либо происходит замена материала и оборудования в процессе реализации проекта.
Приведу пример.
Допустим, сегодня расчетный курс российского рубля к евро, устанавливаемого Центральным Банком РФ составляет 89,50. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае изменения обменного курса рубля к евро, устанавливаемого Центробанком на день списания денежных средств с расчетного счета Заказчика превышает соотношение 93,48 рублей за 1 Евро заказчик оплачивает подрядчику сумму по счету плюс разницу между официальным обменным курсом рубля к евро на дату оплаты счета и соотношением 93,48 рублей за 1 евро. В случае изменения официального обменного курса рубля к евро на день списания денежных средств ниже соотношения 85,53 рублей за 1 евро заказчик оплачивает подрядчику сумму по счету минус разницу между официальным обменным курсом рубля к евро на дату оплаты счета и соотношением 85,53 рублей за 1 евро.
Оплата 1 = счет в рублях / 93,48 х (курс на день оплаты – 93,48)
Оплата 2 = счет в рублях / 85,53 х (курс на день оплаты - 85,53).
Все взаиморасчеты по настоящему пункту Договора относятся к материалам и оборудованию, приобретаемых подрядчиком в евро и специально выделенным в смете.
Вместо послесловия
Закончить свою статью я бы хотел высказыванием из старого советского мультфильма «Крылья, ноги и хвосты», в котором было сказано – «лучше день потерять, потом за 5 минут долететь». Применительно к нашей теме и договору генерального подряда, в частности, это означает, что на согласовании договора генподряда нельзя экономить время, т.к. договор читают два раза – первый перед подписанием и второй в суде, так что лучше обо всем договориться на берегу, не оставляя возможности двоякого толкования документа.
2021-10-06 09:52:24
