5 июня в Svoy Hamovniki состоялась традиционная встреча ведущих экспертов рынка MID Year Results 2025. Представители консалтинговых, девелоперских и управляющих компаний подвели предварительные итоги первого полугодия 2025, поделились ожиданиями от второй половины года и обсудили ключевые тренды в различных сегментах рынка недвижимости.
1 сессия. Аналитика от ведущих консультантов
Модератор - Мурад Дамиров, владелец девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club.
Николай Горюнов, директор в департаменте рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, рассказал об итогах инвестиционного рынка. По оценке аналитиков компании, сумма инвестиций в недвижимость в первом полугодии составила около 230 млрд рублей, а прогноз на итоги 2025 года сохраняется на уровне 600 млрд.
В структуре реализованных инвестиций 47% (109 млрд рублей) занимают офисы. Николай отмечает сохранение тенденции на покупку конечными пользователями: 75-80% инвестиций в офисы - это три крупные сделки (Центральный Телеграф, БЦ Легион и AFI2B). При этом средний чек снижается, остальной объем распределен между 16 сделками. В торговой недвижимости тренды - завершение выхода иностранных игроков и реализация объектов на торгах. Спрос в целом умеренный из-за давления высокой ключевой ставки, перспективен рынок гостиничной недвижимости, где недавно сохранили льготы по НДС до 2030 года и в целом идет активная поддержка со стороны государства.
Об офисном рынке рассказал Дмитрий Жидков, партнер Ricci. Несмотря на хороший результат первого полугодия (560-595 тыс. кв. м), прогноз на итоги года аналитики компании скорректировали в меньшую сторону - с 1,5 млн кв. м до 1,2-1,3 млн кв. м спроса. Также в начале года прогнозировался галопирующий рост ставок аренды, однако пока в Ricci отмечают умеренный рост, на уровне 1-2%. С точки зрения ввода в первом полугодии наблюдалось затишье, а прогноз также был скорректирован в меньшую сторону.
Охлаждение большей частью касается арендного спроса, который сократился на 54% в первом квартале по сравнению с четвертым, что является аномально большой разницей. Обычно она составляет около 30%. Вторая аномалия - сопоставимые показатели первого и второго кварталов, обычно второй квартал заметно активнее с точки зрения закрытия сделок. В целом, последние четыре квартала около 50% всех сделок приходится на куплю-продажу, а не на аренду.
У девелоперов очень высокие ожидания по росту ставок, которые пока не поддерживаются рынком, отмечает Дмитрий. Сокращается спрос со стороны инвесторов, а потенциал спроса от конечных пользователей в долгосрочной перспективе сложно оцениить.
Переходя к следующему спикеру, Мурад Дамиров напоминает, что в Москве в ближайшие 5 лет запланировано строительство порядка 250 небоскребов, тогда как сейчас их только 111. О градостроительной политике Москвы подробнее рассказала Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP. Доклад Полины озаглавлен "География рынка коммерческой недвижимости: вчера - сегодня - завтра".
Первый этап - "вчера" - это этап формирования офисного рынка, условно до 2008 года включительно. Строительство, как и спрос, сконцентрировано внутри Садового кольца.
Начиная с 2009 года - этап "сегодня" - формируются привычные нам деловые районы: Москва-Сити, Белорусский и Павелецкий кластеры, Ленинградский деловой коридор. В целом этап можно охарактеризовать словом "расширение": участки внутри Садового кольца заканчиваются, а спрос выходит за его пределы, до границ ТТК.
"Завтра" не отменяет картины, сложившейся "сегодня", но трендом будет сбалансированная Москва с тремя основными центрами: ЦДР, Большой Сити и район "ЗИЛ-Южный порт". По заявленным объектам видна высокая концентрация объектов в "новых центрах", чему способствуют градостроительная политика и развитие транспорта.
В продолжение о строительстве - сегмент жилой недвижимости. О нем рассказала Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP. По словам Екатерины, в этом году сложилась уникальная для рынка ситуация с подъемом спроса в январе-феврале. Но в апреле спрос упал примерно на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Если говорить про сегменты, то существенно выросли цены и объемы продаж в "премиум" и "делюкс". При этом ослабляется локационная привязка премиальных объектов, они выходят за ТТК - в западном и северо-западном направлениях. Бизнес-класс активно строится за пределами ТТК, ближе к МКАД и за ним.
Тренд здесь в том числе на распродажу участков под девелопмент с согласованными ТЭПами и на разных стадиях строительства. Кроме того, нераспроданные остатки активно упаковываются в ЗПИФы. Как отмечает Екатерина, в среднем спрос остается высоким, а снижаться цены не будут.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP, ожидает в этом году рекордного ввода складских объектов - на уровне 7,7 млн кв. м. А вот спрос заметно снизился и к середине года может составить около 1 млн кв. м (3,5 млн кв. м к концу года). Онлайн-ритейл занимает 35% в структуре спроса, 30% - производственные компании, еще 16% - розничная торговля.
Вакантность остается низкой, по прогнозам аналитиков она должна составить около 2%, поэтому ставки не снижаются: сейчас 12 450 рублей, к концу года могут скорректироваться до 12 000. За последние пять лет объем занимаемых онлайн-ритейлом площадей вырос примерно в 7 раз и достигает сегодня 8,5 млн кв. м, что сопоставимо с объемом, занимаемым классическим ритейлом.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, рассказала о рынке торговой недвижимости. В компании ожидают двукратного роста ввода торговых центров в 2025 и 2026 гг. (примерно по 800 тыс. кв. м) по сравнению с 2024-м (около 400 тыс. кв. м). При этом Анна отмечает, что в Москве в три раза больше вводится стрит-ритейла, чем классических ТЦ. Возможно, пришло время поменять привычку подразумевать торговые центры, говоря о торговой недвижимости.
Вакантность в ТЦ находится на рекордно низком уровне, около 7,6%. Но тревожный знак - снижение посещаемости, которое фиксируется с ноября 2024 года. Баланс приходящих и уходящих брендов остается положительным.
Ключевым вопросом последних лет остается конкуренция со стороны онлайн-ритейла. Здесь торговые центры думают, каким образом можно выстроить коллаборацию с маркетплейсами, а также о привлечении посетителей через повышение клиентского опыта и наполнение площадей теми арендаторами, для которых развитие онлайн невозможно.
В завершение сессии Ольга Архангельская, партнер, лидер сектора недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства Б1, рассказала о туризме и гостиничной недвижимости. Рынок за последние два года поменялся кардинально, отмечает Ольга. Доля качественного номерного фонда всего 12%, при этом основное развитие идет через туризм в регионах, а там этот показатель еще меньше.
В целом по рынку растет заполняемость, растет стоимость размещения. Лидеры: Алтай, Сахалин, Дагестан, Мордовия, Липецкая область. Люди стали чаще ездить и чаще ездить на короткий срок - на 2-3 дня.
Государство активно поддерживает отрасль посредством мастер-планов, субсидирование процентной ставки и многих других мер. Но проблемой гостиничного бизнеса остается персонал.
2 сессия. Девелопмент и управление
Модератор - Алексей Богданов, старший партнер Ricci.
Спикеры сессии:
Михаил Бродников, генеральный директор Space 1
Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development
Мария Кочйигит, генеральный директор Nhood Россия
Дмитрий Свешников, управляющий директор Standard Property & Facility Management
Георгий Уридия, финансовый директор Metrika Investments
Сергей Ярымов, руководитель по реализации коммерческой недвижимости AFI Development
Вторая сессия проходила в формате дискуссии и на старте Алексей Богданов предложил экспертам обсудить ключевую ставку ЦБ. Сейчас мы уже знаем, что Банк России впервые за три года снизил ставку, пусть и не намного - до 20%. А тогда, за день до заседания ЦБ экспертам было предложено в том числе спрогнозировать его результаты.
Сергей Ярымов ожидал послабления денежной политики до 19%. AFI Development запускает сейчас проект на 70 тыс. кв. м офисов на Бульваре Роокоссовского и завершает реализацию AFI Парк Воронцовский в районе Калужской.
Валерий Жуков говорит, что есть ощущение, что ЦБ нащупал комфортный для себя потолок. С дорогими деньгами девелоперы вынуждены больше думать о красоте, о привлечении покупателей/арендаторов. Поэтому ставка Валерия - оставит на уровне 21%.
Мария Кочйигит согласна с тем, что кардинального снижения не будет, потому что инфляционные риски сохраняются. Тем не менее, на ЦБ оказывается давление не только со стороны бизнеса, но и со стороны чиновников, поэтому всё-таки небольшой сигнал к снижению будет - в пределах 1%.
Михаил Бродников считает, что ставка ЦБ снизится до 20%. Клиентов толкает в сервисные офисы в том числе высокая ключевая ставка, из-за которой отделка офисных помещений становится дорогим удовольствием. Сохранение "ключа" на высоком уровне (более 15%) сохранится еще год-два, считает Михаил.
Георгий Уридия не видит серьезного охлаждения, поэтому прогнозирует сохранение на уровне 21%.
Дмитрий Свешников отмечает, что для УК значение ключевой ставки является вторичным фактором. Ожиданий резкого снижения нет, но возможно снижение в пределах 1%.
Алексей Богданов, завершая опрос, ожидает сигнала о возможном снижении - 20,5%.
Следующая тема - низкая вакантность, которая сохраняется во всех сегментах.
Георгий Уридия в качестве вызовов для офисного рынка называет ожидаемый большой ввод и управление будущими объектами, которые в большинстве строятся в мелкую нарезку. Есть опасения по ликвидности малых офисов для инвесторов. Алексей Богданов напоминает, что сервисы по управлению объектами с массой разных собственников уже существуют - компаниям удается консолидировать несколько малых помещений для сдачи в аренду единым блоком. Еще одна проблема для рынка с точки зрения Metrika Investments - политика города по децентрализации, где спрос со стороны инвесторов будет сокращаться со временем.
Сергей Ярымов напоминает, что до 2030 года запланировано строительство 4 млн кв. м офисов, из которых 46% между ТТК и МКАД и высокая доля строящихся непрофильными девелоперами. Соответственно, есть опасения по качеству продукта и ликвидности для инвесторов, которые приобретают там помещения.
История с мелкой нарезкой - это завышенные ожидания инвесторов, соглашается Валерий Жуков. Вопрос еще с управлением, - продолжает Сергей. - локальный спрос не готов платить по 5 000 рублей за кв. м ОРЕХ. При том, что понятно, скорее всего будет 7 500-10 000. В целом, управлять децентрализованными офисами в мелкую нарезку сложно само по себе, поэтому AFI Development задумываются о создании собственной УК.
Дмитрий Свешников согласен: вряд ли профессиональные УК пойдут в управление такими офисами, бизнес не настолько ликвиден, чтобы снижать ОРЕХ за счет собственных резервов.
Валерий Жуков убежден, что когда строишь, нужно думать о продукте, о создании комфортной среды обитания.
В борьбе за сотрудников крупные ИТ-компании, маркетплейсы, девелоперы обращают внимание на сервис, на удобство, - говорит Михаил Бродников. Около 15 тыс. кв. м Space 1 заключили за полгода, большинство продления. Но мелкая нарезка - вызов и для сервисных офисов, которым нужны помещения от 2 000 кв. м.
В торговой недвижимости свои вызовы. Ряд сетей будут оптимизировать свои площадки. Управляющие ТЦ должны ориентироваться на те концепции, которые нельзя заменить онлайн-ритейлом. Это большая доля общепита, спорта (включая теннис, пинг-понг, футбол, гимнастику, кибер-спорт), термальные комплексы, бани, узкоспециализированные медицинские услуги, а также категория развлечений (например, музеи, выставки).
В конце мероприятия у гостей и спикеров была возможность пообщаться в неформальной обстановке на открытом воздухе с бокалом шампанского и легкими закусками.
Партнеры MID Year Results 2025:
NF GROUP
Ricci
CORE.XP
IBC Real Estate
Metrika Investments
Б1
Standard Property & Facility Management
1 сессия. Аналитика от ведущих консультантов
Модератор - Мурад Дамиров, владелец девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club.
Николай Горюнов, директор в департаменте рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, рассказал об итогах инвестиционного рынка. По оценке аналитиков компании, сумма инвестиций в недвижимость в первом полугодии составила около 230 млрд рублей, а прогноз на итоги 2025 года сохраняется на уровне 600 млрд.
В структуре реализованных инвестиций 47% (109 млрд рублей) занимают офисы. Николай отмечает сохранение тенденции на покупку конечными пользователями: 75-80% инвестиций в офисы - это три крупные сделки (Центральный Телеграф, БЦ Легион и AFI2B). При этом средний чек снижается, остальной объем распределен между 16 сделками. В торговой недвижимости тренды - завершение выхода иностранных игроков и реализация объектов на торгах. Спрос в целом умеренный из-за давления высокой ключевой ставки, перспективен рынок гостиничной недвижимости, где недавно сохранили льготы по НДС до 2030 года и в целом идет активная поддержка со стороны государства.
Об офисном рынке рассказал Дмитрий Жидков, партнер Ricci. Несмотря на хороший результат первого полугодия (560-595 тыс. кв. м), прогноз на итоги года аналитики компании скорректировали в меньшую сторону - с 1,5 млн кв. м до 1,2-1,3 млн кв. м спроса. Также в начале года прогнозировался галопирующий рост ставок аренды, однако пока в Ricci отмечают умеренный рост, на уровне 1-2%. С точки зрения ввода в первом полугодии наблюдалось затишье, а прогноз также был скорректирован в меньшую сторону.
Охлаждение большей частью касается арендного спроса, который сократился на 54% в первом квартале по сравнению с четвертым, что является аномально большой разницей. Обычно она составляет около 30%. Вторая аномалия - сопоставимые показатели первого и второго кварталов, обычно второй квартал заметно активнее с точки зрения закрытия сделок. В целом, последние четыре квартала около 50% всех сделок приходится на куплю-продажу, а не на аренду.
У девелоперов очень высокие ожидания по росту ставок, которые пока не поддерживаются рынком, отмечает Дмитрий. Сокращается спрос со стороны инвесторов, а потенциал спроса от конечных пользователей в долгосрочной перспективе сложно оцениить.
Переходя к следующему спикеру, Мурад Дамиров напоминает, что в Москве в ближайшие 5 лет запланировано строительство порядка 250 небоскребов, тогда как сейчас их только 111. О градостроительной политике Москвы подробнее рассказала Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP. Доклад Полины озаглавлен "География рынка коммерческой недвижимости: вчера - сегодня - завтра".
Первый этап - "вчера" - это этап формирования офисного рынка, условно до 2008 года включительно. Строительство, как и спрос, сконцентрировано внутри Садового кольца.
Начиная с 2009 года - этап "сегодня" - формируются привычные нам деловые районы: Москва-Сити, Белорусский и Павелецкий кластеры, Ленинградский деловой коридор. В целом этап можно охарактеризовать словом "расширение": участки внутри Садового кольца заканчиваются, а спрос выходит за его пределы, до границ ТТК.
"Завтра" не отменяет картины, сложившейся "сегодня", но трендом будет сбалансированная Москва с тремя основными центрами: ЦДР, Большой Сити и район "ЗИЛ-Южный порт". По заявленным объектам видна высокая концентрация объектов в "новых центрах", чему способствуют градостроительная политика и развитие транспорта.
В продолжение о строительстве - сегмент жилой недвижимости. О нем рассказала Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP. По словам Екатерины, в этом году сложилась уникальная для рынка ситуация с подъемом спроса в январе-феврале. Но в апреле спрос упал примерно на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Если говорить про сегменты, то существенно выросли цены и объемы продаж в "премиум" и "делюкс". При этом ослабляется локационная привязка премиальных объектов, они выходят за ТТК - в западном и северо-западном направлениях. Бизнес-класс активно строится за пределами ТТК, ближе к МКАД и за ним.
Тренд здесь в том числе на распродажу участков под девелопмент с согласованными ТЭПами и на разных стадиях строительства. Кроме того, нераспроданные остатки активно упаковываются в ЗПИФы. Как отмечает Екатерина, в среднем спрос остается высоким, а снижаться цены не будут.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP, ожидает в этом году рекордного ввода складских объектов - на уровне 7,7 млн кв. м. А вот спрос заметно снизился и к середине года может составить около 1 млн кв. м (3,5 млн кв. м к концу года). Онлайн-ритейл занимает 35% в структуре спроса, 30% - производственные компании, еще 16% - розничная торговля.
Вакантность остается низкой, по прогнозам аналитиков она должна составить около 2%, поэтому ставки не снижаются: сейчас 12 450 рублей, к концу года могут скорректироваться до 12 000. За последние пять лет объем занимаемых онлайн-ритейлом площадей вырос примерно в 7 раз и достигает сегодня 8,5 млн кв. м, что сопоставимо с объемом, занимаемым классическим ритейлом.
Анна Никандрова, партнер Nikoliers, рассказала о рынке торговой недвижимости. В компании ожидают двукратного роста ввода торговых центров в 2025 и 2026 гг. (примерно по 800 тыс. кв. м) по сравнению с 2024-м (около 400 тыс. кв. м). При этом Анна отмечает, что в Москве в три раза больше вводится стрит-ритейла, чем классических ТЦ. Возможно, пришло время поменять привычку подразумевать торговые центры, говоря о торговой недвижимости.
Вакантность в ТЦ находится на рекордно низком уровне, около 7,6%. Но тревожный знак - снижение посещаемости, которое фиксируется с ноября 2024 года. Баланс приходящих и уходящих брендов остается положительным.
Ключевым вопросом последних лет остается конкуренция со стороны онлайн-ритейла. Здесь торговые центры думают, каким образом можно выстроить коллаборацию с маркетплейсами, а также о привлечении посетителей через повышение клиентского опыта и наполнение площадей теми арендаторами, для которых развитие онлайн невозможно.
В завершение сессии Ольга Архангельская, партнер, лидер сектора недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства Б1, рассказала о туризме и гостиничной недвижимости. Рынок за последние два года поменялся кардинально, отмечает Ольга. Доля качественного номерного фонда всего 12%, при этом основное развитие идет через туризм в регионах, а там этот показатель еще меньше.
В целом по рынку растет заполняемость, растет стоимость размещения. Лидеры: Алтай, Сахалин, Дагестан, Мордовия, Липецкая область. Люди стали чаще ездить и чаще ездить на короткий срок - на 2-3 дня.
Государство активно поддерживает отрасль посредством мастер-планов, субсидирование процентной ставки и многих других мер. Но проблемой гостиничного бизнеса остается персонал.
2 сессия. Девелопмент и управление
Модератор - Алексей Богданов, старший партнер Ricci.
Спикеры сессии:
Михаил Бродников, генеральный директор Space 1
Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development
Мария Кочйигит, генеральный директор Nhood Россия
Дмитрий Свешников, управляющий директор Standard Property & Facility Management
Георгий Уридия, финансовый директор Metrika Investments
Сергей Ярымов, руководитель по реализации коммерческой недвижимости AFI Development
Вторая сессия проходила в формате дискуссии и на старте Алексей Богданов предложил экспертам обсудить ключевую ставку ЦБ. Сейчас мы уже знаем, что Банк России впервые за три года снизил ставку, пусть и не намного - до 20%. А тогда, за день до заседания ЦБ экспертам было предложено в том числе спрогнозировать его результаты.
Сергей Ярымов ожидал послабления денежной политики до 19%. AFI Development запускает сейчас проект на 70 тыс. кв. м офисов на Бульваре Роокоссовского и завершает реализацию AFI Парк Воронцовский в районе Калужской.
Валерий Жуков говорит, что есть ощущение, что ЦБ нащупал комфортный для себя потолок. С дорогими деньгами девелоперы вынуждены больше думать о красоте, о привлечении покупателей/арендаторов. Поэтому ставка Валерия - оставит на уровне 21%.
Мария Кочйигит согласна с тем, что кардинального снижения не будет, потому что инфляционные риски сохраняются. Тем не менее, на ЦБ оказывается давление не только со стороны бизнеса, но и со стороны чиновников, поэтому всё-таки небольшой сигнал к снижению будет - в пределах 1%.
Михаил Бродников считает, что ставка ЦБ снизится до 20%. Клиентов толкает в сервисные офисы в том числе высокая ключевая ставка, из-за которой отделка офисных помещений становится дорогим удовольствием. Сохранение "ключа" на высоком уровне (более 15%) сохранится еще год-два, считает Михаил.
Георгий Уридия не видит серьезного охлаждения, поэтому прогнозирует сохранение на уровне 21%.
Дмитрий Свешников отмечает, что для УК значение ключевой ставки является вторичным фактором. Ожиданий резкого снижения нет, но возможно снижение в пределах 1%.
Алексей Богданов, завершая опрос, ожидает сигнала о возможном снижении - 20,5%.
Следующая тема - низкая вакантность, которая сохраняется во всех сегментах.
Георгий Уридия в качестве вызовов для офисного рынка называет ожидаемый большой ввод и управление будущими объектами, которые в большинстве строятся в мелкую нарезку. Есть опасения по ликвидности малых офисов для инвесторов. Алексей Богданов напоминает, что сервисы по управлению объектами с массой разных собственников уже существуют - компаниям удается консолидировать несколько малых помещений для сдачи в аренду единым блоком. Еще одна проблема для рынка с точки зрения Metrika Investments - политика города по децентрализации, где спрос со стороны инвесторов будет сокращаться со временем.
Сергей Ярымов напоминает, что до 2030 года запланировано строительство 4 млн кв. м офисов, из которых 46% между ТТК и МКАД и высокая доля строящихся непрофильными девелоперами. Соответственно, есть опасения по качеству продукта и ликвидности для инвесторов, которые приобретают там помещения.
История с мелкой нарезкой - это завышенные ожидания инвесторов, соглашается Валерий Жуков. Вопрос еще с управлением, - продолжает Сергей. - локальный спрос не готов платить по 5 000 рублей за кв. м ОРЕХ. При том, что понятно, скорее всего будет 7 500-10 000. В целом, управлять децентрализованными офисами в мелкую нарезку сложно само по себе, поэтому AFI Development задумываются о создании собственной УК.
Дмитрий Свешников согласен: вряд ли профессиональные УК пойдут в управление такими офисами, бизнес не настолько ликвиден, чтобы снижать ОРЕХ за счет собственных резервов.
Валерий Жуков убежден, что когда строишь, нужно думать о продукте, о создании комфортной среды обитания.
В борьбе за сотрудников крупные ИТ-компании, маркетплейсы, девелоперы обращают внимание на сервис, на удобство, - говорит Михаил Бродников. Около 15 тыс. кв. м Space 1 заключили за полгода, большинство продления. Но мелкая нарезка - вызов и для сервисных офисов, которым нужны помещения от 2 000 кв. м.
В торговой недвижимости свои вызовы. Ряд сетей будут оптимизировать свои площадки. Управляющие ТЦ должны ориентироваться на те концепции, которые нельзя заменить онлайн-ритейлом. Это большая доля общепита, спорта (включая теннис, пинг-понг, футбол, гимнастику, кибер-спорт), термальные комплексы, бани, узкоспециализированные медицинские услуги, а также категория развлечений (например, музеи, выставки).
В конце мероприятия у гостей и спикеров была возможность пообщаться в неформальной обстановке на открытом воздухе с бокалом шампанского и легкими закусками.
Партнеры MID Year Results 2025:
NF GROUP
Ricci
CORE.XP
IBC Real Estate
Metrika Investments
Б1
Standard Property & Facility Management
