Активы Raven Russia уйдут с аукциона значительно ниже рыночной цены

30 июня 2026 года на площадке РАД запланированы уже четвертые торги по продаже долей и акций хозяйственных обществ ГК Raven Russia. Старт аукциона запланирован на 13:00 по московскому времени. Заместитель генерального директора РАД Григорий Начинкин сообщил, что аукцион должен начаться в ранее запланированное время (прием заявок завершился вечером 29 июня).

К настоящему моменту нам не известны конкретные претенденты на один из крупнейших логистических портфелей. По словам Константина Фомиченко, партнера, регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, покупателем может выступить только игрок с существенным финансовым ресурсом и понятной стратегией в логистической недвижимости. Например, крупные маркетплейсы, компании с госучастием или кто-то из списка крупнейших собственников складской недвижимости.

Начальная цена была установлена на уровне 92,5 млрд рублей, а цена отсечения — 46,2 млрд. При этом шаг аукциона составлял 925 млн рублей, а шаг понижения — 4,62 млрд.

Согласно документам, опубликованным на ЭТП РАД, в лот входят 17 юридических лиц, на балансе которых находятся принадлежавшие группе объекты недвижимости — 1,28 млн кв. м складов в Московском регионе, 560 тыс. кв. м в Ленинградской области, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде и Новосибирске, а также офисный комплекс в Санкт-Петербурге.

Оценка имущества была проведена компанией «АБН-консалт» по заказу банка ПСБ весной 2025 года. Рыночная стоимость активов оценена в сумму около 120 млрд рублей, при этом приведенные в отчетах средние ставки по объектам заметно уступают рыночным. Изучив опубликованные данные, эксперты CRE оценили приведенные аудиторами цифры с точки зрения инвестиционных возможностей и пришли к выводу, что общую оценку 120 млрд рублей можно назвать заниженной к настоящему моменту (с момента оценки прошло больше года), а потенциал активов позволяет увеличить арендный доход еще как минимум на 10-15%. Таким образом, инвестиционная стоимость может составлять около 130-140 млрд рублей.

Напомним, по данным NF Group на конец первого полугодия средняя ставка в складах Московского региона составила 10 500 рублей за кв. м в год, тогда как по столичному портфелю Raven едва превышала отметку 7 200 рублей, причем более 8 000 рублей — только в одном блоке на 46,5 тыс. кв. м в логистическом парке «Климовск» (9 400 рублей). Рассмотрим оценку активов Группы в Московском регионе — девять логопарков совокупной площадью около 1,28 млн кв. м.

Самый крупный по стоимости и площадям пакет из входящих в Группу — 100% долей «Север Эстейт», на балансе которой находится логопарк «Север» площадью около 250 тыс. кв. м. В отчете по нему указана средняя ставка 7 336 рублей за кв. м в год. Стоимость активов «АБН-консалт» оценила в 19,4 млрд рублей.

Второй по «весу» пакет — 100% долей в компании «Торос», оценочной рыночной стоимостью 14,4 млрд рублей. Залогом по нему выступает логопарк «Пушкино» сдаваемой площадью 213 тыс. кв. м. Здесь среднюю ставку оценили в 7 039 рублей.

Третий пакет — «Кулон-Истра», на балансе которого находится логопарк «Истра» сдаваемой площадью 207 тыс. кв. м. Здесь ставку оценили в 6 820 рублей, а рыночную стоимость — в 13,2 млрд рублей.

В логопарке «Ногинск» (один из крупнейших объектов в портфеле — 202 тыс. кв. м сдаваемой площади) средняя ставка составила порядка 5 760 рублей, хотя к настоящему моменту, по данным консультантов исторически более «дешевый» восток Подмосковья по средним ставкам уже догнал другие направления (средняя ставка в этой локации — около 9000-9500 рублей). Логопарк находится на балансе компании «Ногинск-Восток», а его рыночная стоимость оценивалась в 10,7 млрд рублей.

Логопарк «Климовск» находится на балансе двух юрлиц. «Дельта» владеет корпусом площадью 46,6 тыс. кв. м, а на «Союз Инвест» зарегистрированы оставшиеся 113 тыс. кв. м площадей, сдаваемых по средней ставке 6 830 рублей за кв. м. Рыночная цена всего комплекса оценена в 10,75 млрд рублей.

На балансе компании «Феникс» находится логопарк «Крёкшино», чистой сдаваемой площадью 118 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка — 7 587 рублей, а рыночная стоимость 8,4 млрд рублей.

Логистическим парком «Новая Рига» владеет компания «Лига», чья рыночная стоимость оценена в 4,9 млрд рублей. Общая сдаваемая площадь парка составляет 67,4 тыс. кв. м, а средняя ставка — 6 757 рублей за кв. м. При этом земельный участок позволяет построить еще один корпус площадью более 50 тыс. кв. м.

Самый компактный из подмосковных — логистический парк «Лобня», сдаваемой площадью 52 тыс. кв. м. Здесь средняя ставка составляла 7 322 рублей, а рыночная стоимость оценивалась в 3,86 млрд рублей.

ГК Raven Russia также принадлежит АО «Кулон Девелопмент», владеющее логопарком «Южный», который расположен в границах МКАД в районе Чертаново. Арендный доход здесь оценивается в 83,5 млн рублей в год (840 млн рублей — рыночная стоимость) при средней ставке 7 369 рублей за кв. м, хотя для внутригородских складов ставка может составлять 15 тыс. рублей и более.

Таким образом, рыночная стоимость юрлиц только с московскими активами была оценена в 86 млрд рублей. При этом средняя ставка по ним в отчете оценщика составляет 7 220 рублей. Стоимость активов по Московскому региону рассчитывалась исходя из ставки капитализации 9,95-10,0%, тогда как по объектам в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске — из ставки 11-14%, фактически как дистресс.

С учетом того, что с момента оценки прошло более года, а перезаключения по портфелю Raven Russia в среднем составляют 350-400 тыс. кв. м в год, есть большая вероятность, что средние ставки с тех пор уже увеличились, а у покупателя есть возможности увеличить арендный доход, постепенно приводя существующие ставки к рыночным за счет перезаключения договоров, индексации платежей и ротации арендаторов.

По нашим приблизительным подсчетам, арендный доход по портфелю можно увеличить примерно на 10-15% в течение 2-3 лет, повысив общую капитализацию до 130-140 млрд рублей. Схожая оценка инвестиционного потенциала у Константина Фомиченко. По его словам, ориентир может составлять порядка 70–75 тыс. рублей за кв. м без НДС (в пересчете на объем — 130-140 млрд). «При этом масштаб портфеля и сложность структурирования такой транзакции также могут предполагать дополнительный дисконт. „Север-Эстейт“ в этой конструкции выполняет важную операционную функцию, фактически обеспечивая управление активами. Для такого крупного портфеля наличие действующей управляющей платформы — важный фактор, поскольку она поддерживает стабильность арендного потока и снижает операционные риски для будущего собственника».

Фактически, при заключении сделки по начальной цене аукциона окупаемость составит 7,5-8 лет с возможностью сокращения до семи.